一套半山海景的顶豪，5折甩卖都没人要。

今年6月底，深圳老牌半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园一栋200多平方米的房源在阿里法拍上架，起拍价558万元，但最终因无人竞价而流拍。2019年3月时，该房源的评估总价则是1175万元。

该房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍价也由最开始的823万元降到了现在的558万元，降幅达265万元。

2007年天麓1区开盘至今，15年过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言，天麓的房价并未呈现太大变化。甚至2017年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000万元售卖天麓8区独栋别墅。

而2009年入市的天麓8区，一度以近13万元/平方米单价晋升深圳楼王。 [1]

从天麓的过往拍卖记录了解到，近5年来已有60次拍卖记录，但整体看成交并不多，多数房源都以“本场已流拍，无人出价！”而草草结束。

深圳半山海景豪宅天簏 | 每经记者 陈荣浩 摄（资料图）

过去的顶级半山海景豪宅，如今为何降价还难卖？

“深圳盐田、大梅沙的滨海豪宅火热的年头已经很远了，一二十年前曾有很多富豪在这边扎堆，也被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线，不过后来香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起，来这边买豪宅的相对就变少了。”在深圳从业多年的资深经纪人罗鹏通过微信告诉每日经济新闻记者（简称每经记者）。

一线城市少有海景房，作为极具代表性的缩影，天麓项目从火热到被遗忘，也踩中了我国海景房发展跌宕起伏的历史。

青岛维多利亚湾航拍 | 每经记者 王佳飞 摄

青岛，我国著名的滨海城市，从北部的即墨到南部的胶南，分布着许许多多沿海楼盘，有的刚刚搭起框架，有的则已开发多年。和一些以海景房闻名的城市不同，青岛许多沿海楼盘并不太以海景作为卖点，因而并没有形成一个独立的细分市场，价格也随着整体楼市的涨跌而浮动。

无人机视角下，一个可容纳10万人的庞大社区显得孤独而拥挤，一栋栋超高层建筑排布而来，三面临海的蓝色和钢筋水泥的灰白形成了巨大反差。

由此向南2000公里，上千栋楼层俯视着海面，一座巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线徐徐展开，一边繁华，一边寂静。

广东惠州十里银滩海岸密密麻麻的海景房项目 | 视觉中国-VCG211328002100

素有“南海之滨”称誉的惠州，海岸线在全国绝对排得上名次。据惠州市自然资源局数据，惠州拥有162个自然海岛、281.4公里海岸线和4520平方公里海域面积。优质的滨海资源，让惠州的海岸线成为诸多地产商追逐的猎物，10余年时间里，碧桂园、华润、万科、金融街、富力等一大批开发商齐聚于此。[2]

海景房，作为夏天里与行业最具关联度的词，每年此刻如同圭臬，充满着仪式感。

6月下旬以来，每日经济新闻记者陆续实地走访了青岛和惠州，探寻盛夏里“失意的海景房”。那些曾经希望满怀的投资客，这几年不得不低下头，亏本出手，“再不卖，不知道还会跌多少”；那些一心希望在海景房养老的人们，则继续对这次买房经历做着自圆其说式的叙述，而“现房，能住进去”则已经成了可以通用的销售说辞。

本该是热闹的季节，但今年的疫情和行业现实，让这个市场呈现了一些不一样的清冷。

克而瑞商旅文总经理马洪波在电话中向记者表示：“海景房的价值来源于投资属性的推动，如今其投资价值下降，继续消费潜力不足，导致市场表现偏弱。”

海景房，正走向更理性的下一步。

逃离青岛最大海景房社区

这里是青岛最大的海景房社区维多利亚湾，开发至今已有8年，超过10期，也是当地人口中“青岛最便宜的海景房”之地。

小陈的买房故事，从这里开始。

过去这些年，小陈先是给父亲陈大爷在这里买了房养老，又给自己买了房投资，一家人的命运与维多利亚湾紧紧关联。

青岛最大海景房社区航拍 | 每经记者 王佳飞 摄

维多利亚湾和所有不太成熟的社区一样，会有流动的摊位来卖蔬菜水果，陈大爷对此颇为满意，“这里物价挺低，卖的水果蔬菜比青岛市区还便宜。”

6月末的青岛，阳光已经很毒辣，但在海风的吹拂下仍旧感觉舒适。每天下午，陈大爷都会岀门溜达一圈，既散散心，也顺手买点蔬菜。

陈大爷对自己的买房经历并不特别了解，当时他只想在海边买个小一点的房子养老用，很多事情都是儿子小陈张罗的。

“当时父母的那套房子从挑房到付款，一直是我跑的。2014年的时候，50多万元买的90多平方米，每平方米单价还不到6000元。那时候这里还一片荒凉，但来买房的人已经不少了，售楼人员总是一副很着急的样子，时刻准备着迎接下一波客人。”

小陈给父亲买房之后，房价始终在上扬，2017年的时候，这里的房价已经涨到了快9000元/平方米。

小陈有点坐不住了，他看着维多利亚湾的房子不断升值，也想搭上这趟顺风车。

这个时候，想买维多利亚湾的人比几年前又多出很多，小陈说：“太火爆了，买房子要排队交款，迟疑一点就没有房子了，哪还顾得上楼层楼栋，基本属于能买到哪套就是哪套，当时全程下来几乎是跑着的。”

“当时的想法是，应该还会涨，再不买就买不起了。交完款的那一刻，我觉得特别开心。”

在维多利亚湾买完第二套房的一年多里，房价还是能让小陈开心的，2019年时这里的房价达到了高点，单价已经超过12000元/平方米。

维多利亚湾内部 | 每经记者 王佳飞 摄

但事与愿违，尤其是2020年之后，维多利亚湾的房价开始断崖式下跌。 在为什么会降价这个问题上，当地人给出的答案几乎都是“房子太多了”。目前，维多利亚湾二手房7000多元/平方米便能买到，新房则在1万元/平方米左右。

小陈说，看着房价他也慌了，正好孩子到了该上学的年龄，就合计着卖了维多利亚湾的房去青岛市区买房，“再不卖的话，不知道还会不会下跌。”

于是小陈把房子委托给了中介机构，“当时中介给我渲染的气氛是，附近二手房市场不景气，价格低一些才好出手。”

房子出手倒也快。

来看房子的人还是挺多的，但都不愿意岀高价，小陈说：“有时候听中介给我传递的对方报价，我都想摔门而去。”

在接待了小10拨看房人之后，小陈的房子终于以一个差不多的价格卖出去了。小陈算了一下，投资维多利亚湾的这几年，没赚钱，反而赔进去了一些。

维多利亚湾街景 | 每经记者 王佳飞 摄

就这样，小陈逃离了维多利亚湾。目前来看，他这个决策还属于及时止损，这里 房价还没有回升的迹象。

而小陈的父亲仍旧选择在这里养老：“房价升降不关我事，我住就行了。”

维多利亚湾曾被寄予厚望。

2013年9月12日，万达集团在黄岛区一口气花20多亿元拿下了15宗地块，总面积超过350万平方米，其中的13宗位于黄岛区前湾港南港区内，也就是如今维多利亚湾社区所在地。

但几年后，万达、融创的一场“世纪大并购”，令操盘公司的名称由青岛万达游艇产业投资有限公司变成了青岛融创游艇产业投资有限公司，项目名字也逐渐从万达海公馆变成了维多利亚湾。

记者跟随当地中介小李看了维多利亚湾各个方位的多套房源，有的可以看海，有的能俯视整个小区，它们都有着相同的特征——毛坯全新，无人居住过。

入夜，三面临海的蓝色变成巨大的灰幕，包围着这个依旧在开发的庞大海景房社区。

小规模建造、小规模销售

期房，在青岛是一个内涵极丰富的词汇，不仅代表着时间，也代表着不确定，很多人的心态是“买期房还不如买二手房，你能踏踏实实住进去”。

同样是维多利亚湾所在的西海岸新区古镇口，坐拥风景秀丽的大珠山，也集中分布着多处临海靠山的项目，用青岛房地产从业者小李的话说：“这里是重渠道的片区，开发商通常处于弱势地位。”

根据克而瑞数据，5月，青岛以2525万平方米库存总量排在全国首位。而据卓易数据，西海岸新区所在的整个黄岛区，上半年商品房去化周期已经达到了36个月。

在这种市场环境下，各海景房项目纷纷拿出了价格武器，以价换量，开发商也变得小心翼翼，用小规模建造和小规模销售来慢慢发展。

古镇口眼下有3个贴身肉搏的项目，珠山秀谷·御墅、悦和山海、海语东方。

珠山秀谷·御墅打出了160万元起买现房别墅的广告。循着广告来到售楼处，销售人员表示“只剩几套很小面积的别墅了，主要还是卖洋房”。项目已经施工完毕，属于现房状态，“洋房目前毛坯价是1.2万元/平方米，精装修1.4万元/平方米”。

售楼处没有来访人员 | 每经记者 王佳飞 摄

事实上，珠山秀谷·御墅2014年便取得了预售证，从航拍画面看，别墅区已经充满了生活气息。根据公开资料显示，项目开盘单价约1万元/平方米，8年房价涨幅不大。

销售人员坚持强调的是，“我们是现房，您肯定能住进去。”

和珠山秀谷·御墅紧邻的悦和山海，售楼处门口还停靠着由大巴车改装而成的流动售楼处。从青岛市区的角度来看，古镇口的确稍微偏远了一些，开车到青岛站有50公里左右，而坐地铁则需要1个小时以上。

另一侧的海语东方正在销售第三期，给出的报价在1.1万-1.2万元/平方米左右。记者了解到，2017年8月22日项目二期取得预售证，参考价格在1.7万元-2.4万元/平方米，如今相距最高点已经腰斩。

建设中的黄岛区某项目 | 每经记者 王佳飞 摄

与海语东方几乎并排的还有灵犀湾和公园壹号，这两个盘被不少当地自媒体称为“青岛最大的韭菜基地”。从公开资料看，灵犀湾曾经卖到2.5万元/平方米，公园壹号开盘价也在2万元/平方米左右，但如今这两个盘在市场上几乎已近乎销声。

青岛北部的即墨，官方打造的蓝色硅谷核心也矗立着大片海景房。

6月末记者到达蓝色硅谷时，当天下了不小的雨，蓝谷之光售楼处人并不多，销售人员姗姗来迟，多次确认了记者此行目的，似乎诧异于为何此时会有人到访。

蓝色硅谷某待建工地航拍 | 每经记者 王佳飞 摄

根据销售人员小史的解释， “以前开发周期猛，建设一大批，卖掉一大批。现在去化速度慢，就只是卖一点、再建一点，开发商不敢让自己的资金成本太高。”

记者曾询问多位青岛房地产业内人士，为何这里的海景房会出现上文所说的情景，得到的答复大都是“疫情影响”。但显然，短短4个字并不足以解释一切。